Die Hausordnung – was darf und was kann sie regeln?

Wichtig ist, dass sich kein Mieter benachteiligt fühlt Wir leiden nicht gerade an einem Mangel an Gesetzen und Vorschriften in unserem Land. Dennoch kann eine Hausordnung für größere Mietshäuser sinnvoll sein, insofern sie hilft, das friedliche Miteinander der Mieter nach dem Motto „gleiches Recht für alle“ zu regeln. Denn gegenseitige Rücksichtnahme ist nicht immer selbstverständlich.…

So werden Sie unabhängig vom Strommarkt

Solarstrom selber nutzen: Mehr Eigenverbrauch dank Batteriespeicher   Viele Bürger wünschen sich mehr Unabhängigkeit vom Strommarkt, da Energie, zumindest für den Privatkunden, immer mehr zum Luxusgut wird. Im Vergleich dazu wird Solarstrom aufgrund sinkender Anschaffungskosten und höherer Effizienz immer attraktiver: Wer eine Photovoltaikanlage und eine Batterie zur Speicherung des selbsterzeugten Stroms besitzt, kann bis zu…

Wie wird ein Gebäude zum Denkmal?

„Was für ein schön hergerichtetes altes Haus“ denkt man sich manchmal bei einem gemütlichen Spaziergang.  Ein Haus, welches unter Denkmalschutz steht. Wobei der Begriff „Denkmal“ in unseren Bundesländern unterschiedlich definiert wird. Sei es, dass bestimmte Kriterien erfüllt sein müssen oder ein öffentliches Interesse an der Erhaltung bestehen. Oder beides. Sowohl die Denkmalwürdigkeit wie auch die…

“Abwohnen” der Kaution ist nicht zulässig

Mieter dürfen die beim Vermieter hinterlegte Kaution nicht verrechnen, indem sie vor einem Auszug die letzten Mietzahlungen einbehalten. Fast immer ist im Mietvertrag vereinbart, eine Kaution zu hinterlegen. Ohne diese Kaution gibt es kaum noch eine Wohnung zu mieten. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Zahlungsausfälle der Miete oder auch für Reparaturen von…

Duldungspflicht des Mieters zur Installation von Rauchwarnmeldern

BverfG, Beschluss vom 8.12.2015 – 1 BvR 2921/15 Ist der Vermieter aufgrund gesetzlicher Vorschriften zur Installation von Rauchwarnmeldern verpflichtet, so hat der Mieter dies zu dulden, wenn er nicht schwerwiegende Eingriffe in sein Persönlichkeitsrecht darlegen kann. So müssen in Bayern beispielsweise bis zum 31. Dezember 2017 alle Bestandswohnungen mit Rauchmeldern nachgerüstet werden (vgl. Art. 46…

Zu welchem Zeitpunkt entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?

BGH, Urteil vom 6. April 2016 – Az. VIII ZR 143/15Zur Beantwortung der Frage, ob dem Mieter nach einer Umwandlung des Wohngebäudes in Wohnungseigentum das gesetzliche Vorkaufsrecht zusteht, können die Einzelheiten der zeitlichen Abfolge von Teilung, Abschluss des Mietvertrages und Wohnungsüberlassung von ausschlaggebender Bedeutung sein. Diese gilt es stets ganz genau zu betrachten.Der Sachverhalt: Am 17.11.2010 wurde…

Alternative zu Nachtspeicherheizung, konventionelle Heizung?

Wer bisher nur konventionelle Heizungen gewohnt ist, wird von den Vorteilen einer Infrarotheizung oder eines Infrarotstrahler überrascht sein, Sie finden so gut wie keine Nachteile beim Infrarot heizen. Und das nicht nur im Hinblick auf eine Heizkostenreduzierung durch sehr geringen Verbrauch oder auf die Heizleistung, sondern auch mit einem Schwerpunkt in Richtung ökologischem Heizverhalten. Die…

Wie biete ich geschickt bei Zwangsversteigerungen?

Vorab sollte sich ein Bieter grundsätzlich ein Limit setzen. Ähnlich wie bei ebay kann man mit krummen Biet-Beträgen das Risiko verringern, dass sich das eigene Limit mit dem von den anderen Mitbietern deckt. Jedoch kann die Gläubigerbank die Zwangsversteigerung noch stoppen, wenn ihr das Ergebnis nicht genehm ist. Deshalb kann es sinnvoll sein, die Grenzen…

Kauf bei Zwangsversteigerung – was muss ich wissen?

Bei Zwangsversteigerungen kann man nicht selten wahre Schnäppchen bekommen. Gerade, wenn der Geldbeutel für einen „normalen“ Hauskauf nicht so ganz reicht. Es lohnt sich mal auf eine Zwangsversteigerung zu gehen. Man muss sich darüber im Klaren sein, dass man keine verlässlichen Auskünfte über den Zustand der Immobilie bekommt. Mängel oder gar ob die Immobilie stark…

Bei Finanzierung Laufzeit beachten!

Über sehr niedrige Zinsen können sich seit längerem Kapitalanleger bei der Finanzierung einer Immobilie freuen. Allerdings ist zu beachten, dass in Niedrigzinsphasen eine höhere Tilgung als das früher übliche 1 % vereinbart werden sollte; Bei 2% Zinsen und eine Anfangstilgung von 1% würde es – gleichbleibende Zinsen über die gesamte Laufzeit vorausgesetzt – 55 Jahre…

Bausparprämie nicht annehmen?

Bausparer mit Altverträgen sollten skeptisch sein, wenn sie von ihrer Bank oder Bausparkasse eine Prämie, einen Scheck oder ein Alternativangebot in Aussicht gestellt bekommen. Denn unter Umständen stimmt man einer Zuteilung zu. Die Folge ist, dass der Kunde dann unter Umständen nicht mehr von den gut verzinsten Altverträgen profitiert. Nach Meinung der Verbraucherzentrale versuchen die…

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung angemessen?

Was ist bei einer Eigenbedarfskündigung angemessen, und was nicht? Klarheit in Sachen Eigenbedarf bringt nun ein Urteil des Bundesgerichtshofes. Mit diesem Urteil werden die Eigentümerrechte gestärkt. “Das Gericht hat entschieden, dass die Instanzgerichte grundsätzlich zu respektieren haben, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht”, sagt der Kreisvorsitzende des bayerischen Wohnungs-…

In Bayern werden die Immobilien immer teurer

Keine Entspannung auf dem bayerischen Immobilienmarkt. Die Preise der angebotenen Immobilien gehen rasant nach oben. Im ländlichen Raum ist diese Entwicklung noch nicht so stark wie in den Groß- und Mittelstädten. In den Ballungsräumen werden die Immobilien immer teurer. Zwei Gründe sind hierfür auszumachen: die hohe Nachfrage wegen historisch niedriger Zinsen und das ausgedünnte Angebot…

Mieter muss vor Übergabe nicht nochmals putzen

“Bei Auszug besenrein übergeben” steht in vielen Mietverträgen. Das bedeutet nach Angaben des Eigentümerverbands Haus & Grund jedoch nicht, dass der Mieter direkt vor dem Termin Besen und Staubsauger schwingen muss. Steht die Wohnung vor der Übergabe zwei Wochen leer, muss der scheidende Mieter die Räume nicht nochmals putzen. Vorausgesetzt, dass die Wohnung solange sauber…

Raus aus dem teuren Immobilienkredit?

Widerrufrecht endet am 21. Juni 2016! Wenn Banken Fehler machen, hat das meist gravierende Folgen. Doch diesmal profitiert der Kunde: Millionen Bau- und Immobilienkredite, die zwischen 2002 und 2010 vergeben wurden, sind angreifbar aufgrund ungültiger Widerrufsbelehrungen. Wer jetzt schnell handelt, hat gute Chancen, tausende Euro an Zinsen zu sparen. Doch Eile ist geboten, denn der…

Erst bewerten – dann verkaufen

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen. Die wichtigste Frage für Ihren Immobilienverkauf: Was ist Ihre Immobilie wert? Sind Sie sicher, dass der angegebene Preis weder zu hoch noch zu niedrig ist? Nur wenn Angebot und Preis in einem fairen Verhältnis zueinander stehen, kommt ein Verkauf zustande.Viele Faktoren werden benötigt, um einen marktfähigen Preis zu finden. Es…

Immobilienpreise in Augsburg im Aufwind

Dank der niedrigen Hypothekenzinsen der Europäischen Zentralbank werden Immobilien in Deutschland immer beliebter. Grundstücke, Wohnungen und Häuser für 200 bis 210 Milliarden Euro dürften 2015 den Besitzer gewechselt haben. Dies ergibt sich aus Schätzungen der amtlichen Gutachterausschüsse. Dort werden bundesweite zahlen seit 2007 erhoben. Im Jahr 2015 ist erstmalig die 200-Milliarden-Euro-Marke geknackt worden, so der…

Augsburg: Gewerbesteuer- und Grundsteuererhöhung

Kommt eine Erhöhung der Gewerbesteuer und/oder Grundsteuer? Diese Frage stellen sich derzeit viele Unternehmen und Immobilienbesitzer. Laut Stadt Augsburg bezahlen derzeit nur 30 Prozent der Unternehmen Gewerbesteuer. Auf Anraten der Regierung von Schwaben werden sowohl die Grundsteuer wie auch die Gewerbesteuer erhöht, sofern der Stadtrat zustimmt. Da in Augsburg traditionell mehr produzierendes Gewerbe als Dienstleistungsgewerbe…

BGH-Urteil zur Mieterhöhung

Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt Mit Datum vom 18. November 2015 (Az.: VIII ZR 266/14) hat der BGH entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) ausschließlich auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Dabei ist es unerheblich wie hoch die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ist und wie hoch…

Änderung der BGH-Rechtssprechung im Hinblick auf Schönheitsreparaturen

Nach mehr als drei Jahrzehnten hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nunmehr grundlegend geändert. In seiner Entscheidung vom 18. März 2015 (Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) hat der BGH Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen und die sogenannten (Quoten-)Abgeltungsklauseln in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt.…

Neues Meldegesetz seit 01.11.2015

Seit dem 1. November 2015 gilt bundesweit ein einheitliches Meldegesetz. Folgende wichtige Änderungen sind dabei zu beachten: Wer umzieht, der muss den zuständigen Behörden seine neue Wohnanschrift binnen zwei Wochen mitteilen. Der Vermieter muss schriftlich bestätigen, dass der Anmelder wirklich bei ihm einzieht. Ziel ist es insbesondere “Scheinanmeldungen” zu verhindern. Der Vermieter muss diese Bescheinigung…

Makler müssen in Immobilienanzeigen keine Angaben zum Energieausweis machen

Die Deutsche Umwelthilfe hat vor einigen Monaten einen Immobilienmakler abgemahnt, weil dieser seiner mutmaßlichen Pflicht nach § 16a Abs. 1 EnEV, Angaben zum Energieausweis in einen Immobilienanzeigen zu machen, nicht ordnungsgemäß erfüllt habe. Nachdem der Makler sich weigerte, die geforderte Unterlassungserklärung abzugeben, erhob die Umwelthilfe Klage beim Landgericht Gießen auf Unterlassung. Das LG Gießen gab…

Forderung nach neuer Berechnungsart des Mietspiegels

Der Petitionsausschuss des Bundestages fordert eine neue Grundlage für die Berechnung des Mietspiegels. In der Sitzung am 14. Oktober 2015 beschlossen die Abgeordneten, dem Bundesjustizministerium eine entsprechende Petition vorzulegen. Laut Pressedienst des Bundestages wird in der Petition gefordert, dass zur Erhebung des qualifizierten Mietspiegels sämtliche Wohnungen zu erfassen sind. Dies soll unabhängig davon gelten, ob…

Räumung von Wohnraum zur Unterbringung von Flüchtlingen

Kein Thema beschäftigt Politik und Gesellschaft derzeit so stark wie die Flüchtlingskrise. Neue politische und rechtliche Entwicklungen, welche einen koordinierten Umgang mit einer derart großen Anzahl von Flüchtlingen sichern sollen, finden täglich statt. Da Flüchtlingsunterkünfte vielerorts keine ausreichende Unterkunftsmöglichkeit bieten, suchen die Gemeinden nun verstärkt nach Alternativen. Dazu gehört auch die Räumung von privatem und…

Preisverhandlungen

Bei Immobilienverhandlungen muss beachtet und geklärt werden, was einem Verkaufserfolg im Wege stehen könnte. Mit den richtigen Fragen und Antworten vermeiden Sie Missverständnisse und Unklarheiten. Lassen Sie sich bei einem ersten Besichtigungstermin nicht durch die häufige Frage “Kann man da am Preis noch was machen?” aus dem Konzept bringen. Diese Frage signalisiert noch kein ernsthaftes Kaufinteresse und testet nur ihre Verhandlungsbereitschaft. In der Regel sind Preisverhandlungen beim ersten Besichtigungstermin nicht angebracht.

Richtige Zielgruppe finden

So individuell wie Ihre Immobilie, ist auch die Zielgruppen-Analyse. Welcher Typ Käufer passt zu Ihrer Immobilie? Um den besten Preis zu erzielen, müssen Sie einen Käufer finden, dessen Vorstellungen möglichst genau mit Ihrem Angebot übereinstimmen. Hierzu benötigen Sie die geeigneten Werbemittel. Angefangen von verkaufswirksamen Fotos, über aussagekräftig getextete Exposés bis hin zur informativen Internetanzeige stellen Sie Ihre Immobilie der Öffentlichkeit vor.

Vorsicht mit Informationen

Sie freuen sich, wenn sich auf Ihre Werbung die ersten Interessenten melden. Nicht jeder, der sich auf Ihre Anzeige der Immobilie meldet, ist ehrlich. Deshalb ist Vorsicht geboten! Geben Sie nicht zu viele Informationen am Telefon an Ihnen unbekannte Personen heraus! Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, mit wem Sie es zu tun haben. Fragen Sie nach Name, Adresse und Telefonnummer und überprüfen Sie die Angaben nach Möglichkeit.

 

Ungenaue Marktanalyse

Beobachten Sie, wie momentan der Immobilienmarkt ist. Vergleichen Sie mit ähnlichen Objekten. Verschaffen Sie sich Informationen über bereits verkaufte Immobilien der gleichen Art. Dies machen potentielle Käufer ebenso, um möglichst gut informiert zu sein und einen guten Kauf zu tätigen. Wenn Sie nicht gut informiert sind, ist der Käufer in den Verhandlungen im Vorteil und Sie erleiden einen Verlust. Machen Sie hier eine kostenfreie Bewertung.

Fehleinschätzung der Verkaufsdauer

Die Dauer, bis der Verkauf einer Immobilie abgewickelt ist, wird häufig stark unter- und auch überschätzt. Das Ergebnis sind nicht selten fatale Folgen! Wer glaubt den Verkauf seines Hauses in vier Wochen abwickeln zu können, kommt schnell unter Druck, wenn der angepeilte Umzugstermin näher rückt und noch kein Käufer gefunden ist. Des Weiteren gelangen Sie als Verkäufer in eine schlechte Verhandlungsposition, wenn Sie unter Druck verkaufen.

Immer erreichbar sein

Die Anzeige ist geschaltet, und nun gehts los. Aber was, wenn Sie nicht immer erreichbar sind? Ein Interessent wird nicht 10 mal versuchen Sie zu erreichen, sondern wendet sich anderen Anbietern zu, wenn er immer nur Ihren Anrufbeantworter ans Telefon bekommt. Für den Verkaufserfolg ihrer Immobilie ist es unabdingbar, dass Sie erreichbar sind. Planen Sie auch abends und am Wochenende Zeit für Besichtigungen ein.

Planen Sie richtig!

Häufig machen sich private Immobilienverkäufer wenig Gedanken über den Verkaufsprozess.

Der Verkauf einer Immobilie muss detailiert durchstrukturiert sein. Schließlich geht es um viel Geld. Vermeiden Sie es daher, “einfach mal einen Versuch” zu starten. Vergwissern Sie sich, dass Sie genügend Zeit haben und immer erreichbar sind. Stellen Sie sich darauf ein, dass viele Interessenten kommen, die letztendlich Phrasen von sich geben wie “Sieht toll aus, wirklich. Wir melden uns”, oder “Die Bude ist viel zu teuer” etc. Schwierig wird es, wirklich interessierte Käufer zu finden. Stellen sie sicher, dass Sie alle Unterlagen haben, wie z.B. Grundbuchauszug, Auszug aus dem Liegenschaftskatasteramt, den letzten Grundsteuerbescheid oder bei Verkauf von Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, einen aktuellen Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.

Alle Unterlagen zusammen?

Halten Sie alle nötigen Unterlagen bereit, um keine Auskunft schuldig zu bleiben, denn der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über die Immobilie informieren. Vermeiden Sie “zusammenkopierte” Unterlagen. Auch ist ein gut gemachtes Exposé entscheidend, um Haus oder Wohnung zu verkaufen. Als Grundlage für gute Verkaufschancen dient das Home Staging. Dieses umfasst das Aufbereiten der Immobilie durch Renovierung, schaffen von Platz, Präsentation der Immobilie im richtigen Licht etc.

Falsche Erwartung wecken

“My home is my castle”. So oder ähnlich sehen Verkäufer gerne ihre Immobilie. Gerade wenn über die Jahre viel Herzblut, Zeit und Geld investiert wurde. Sie haben ihrem Heim ihren persönlichen Stempel aufgedrückt. Eben aus dieser Liebe zu ihrem Heim neigen Verkäufer oft dazu, am Telefon und/oder in der Werbung die Immobilie in den schönsten Farben zu schildern. Dies schafft leider falsche Vorstellungen über den wirklichen Zustand und die Einrichtung des Objektes. Deshalb ist es ratsam als Verkäufer innerlich etwas Abstand zu nehmen, einen Schritt zurück zu treten und ihre Immobilie ohne Emotionen objektiv zu betrachten. Dies erspart Ihnen und auch den potenziellen Interessenten viel Enttäuschungen und eventuell auch Ärger.

Richtige Preiseinschätzung?

Ein Verkauf kommt nur zustande, wenn Angebot und Preis in einem fairen Verhältnis zueinander stehen. Nach wie vor gilt, dass Angebot und Nachfrage am nachhaltigsten den Preis bestimmen. Jedoch ist auch die Individualität Ihrer Immobilie zu beachten. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten. Machen Sie die kostenfreie Bewertung hier.