Nach mehr als drei Jahrzehnten hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nunmehr grundlegend geändert. In seiner Entscheidung vom 18. März 2015 (Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) hat der BGH Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen und die sogenannten (Quoten-)Abgeltungsklauseln
in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt.
Die mietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei einer zu Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung ist demzufolge in Formularverträgen unwirksam. Dies hat zur Konsequenz, dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vollumfänglich den Vermieter trifft. Beruft sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.
Durch sog. (Quoten-)Abgeltungsklauseln konnte dem Mieter in Mietverträgen zudem die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt werden, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Der BGH erklärte hierzu, dass für einen Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung hierdurch gegebenenfalls auf ihn zukommt, deshalb sei die Klausel ebenfalls unwirksam. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.
Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass hiervon unter Umständen Millionen von Mietverträgen betroffen sind. Für die Praxis ist nun wichtig, dass Vermieter wissen, dass sie vom Mieter in keinem Fall mehr Schönheitsreparaturen beanspruchen können, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert übergeben wurde. Dies gilt unabhängig von dem Wortlaut der verwendeten Klausel. Auch bekommen Vermieter keinen finanziellen Ausgleich mehr durch die Quotenklausel, wenn der Mieter vor Ablauf des vereinbarten Fristenplans auszieht.
